昆明也发文救市了

昆明也发文救市了，手法和郑州类似，鼓励拆迁群众选择货币化安置。这句话背后其实就是告诉大家，昆明目前的新房库存实在是太多了，依靠自然的区划，不知道何年何月才能卖完这些房子。所以才不得不祭出大招，鼓励棚改货币化，尤其是商办用地的库存。比如说写字楼，商铺，公寓之类的，现在根本卖不出去。现在这个新政就说了，商业用地也可以申请改变土地属性了。反正一切就是为了去库存。

从2013年开始，昆明的公寓、写字楼等商业地产就开始了天量的供应，每年的供应，都超过了100万方。但是每年的区划却不超过50万方。截止到去年11月，昆明的办公物业有700多万方，去化周期高达五年以上。而商业物业，库存面积690。7万方去化周期就是差不多15年了，反正这些商业地产烂大街都没人要。所以地方都在想办法去库存。不仅仅是昆明哦，全国都差不多，之前湖南不是也披露过一份文件吗？整个湖南省的商业用地区划周期已经超过240个月了，也就是说商业用房即便20年不新增供应也都卖不完。我知道大家肯定很好奇，既然商业地产不好卖，那为什么地方还要批这么多呢？

第一，批商办用地，地方不用配建学校，医院之类的，省事儿。

第二，因为国内还没有开征房地产税，住宅是一棒子买卖，地方只收了拿地的钱和交易税，但是商业用地不一样，它后面可以引入企业公司，这些带来就业和税收，拉动GDP。只是没有想到企业发展的速度远远跟不上房子的建造速度。

所以，即便这一次，就是我也不看好这些商办类的产品，反正大家就是要远离。即便是一线城市的公寓也不要去碰。再说回昆明，我对昆明最大的一个印象不是它的气候，而是烂尾楼。我记得之前去昆明的时候，当时那个最著名的烂尾楼别样幸福城还上了热搜。有的人甚至直接住在烂尾楼里面，看着真的让人觉得很心酸。昆明的烂尾楼和郑州都是半斤八两。

之前昆明的很多烂尾楼都是城中村改造的大项目，但由于城中村改造开发难，成本高，利润还低，大的开发商一般都不愿意接。都是小开发商来操盘，但是他们资金实力弱，又没有任何的开发操盘经验，抗风险能力几乎为零。他们是啃不下这么大的城市更新项目的，一旦遇上行情不好或者资金链断链，项目直接就烂尾了。只怪当时昆明的拿地门槛真的太低了，什么烂鱼烂虾都可以直接进入市场。最后，不仅给城市造成了不好的影响，同时还损害了购房者的切身利益。

不过今年呢，我就听说昆明很多烂尾楼开始慢慢复活了，这也算是一个好消息吧。现在昆明再出新政，鼓励棚改货币化，大家要是拿到钱的话，一定要买大品牌的，央企的房子不要再去买那些小开发商的房子，现在的行情不比从前。买中烂尾楼的几率更高。另外去年昆明发布了十四五规划，也算是重新定位了昆明未来的发展，以前昆明市要围绕滇池发展，一路向南，但是现在要环保，不能过度开发生态资源，现在的规划是要中优，东进，西拓，其中北延是最值得关注的，昆明北部的人气比南部是要旺很多的，晚上还可以看到一些写字楼亮着灯，那其实从房价就可以看出来，从去年到现在跌幅最大的就是环滇池周边。但是，核心区域的学区房，优质次新房还是比较抗跌的。这些房子，如果趁着市场低迷上车是OK的。